郑州六大片区公寓扎堆混战,谁才是照亮刚需 or 投资者的曙光?

2019-04-08 19:51:09|来源:乐居买房
摘要| 进入2019年,全国楼市回暖,“易上车、易出手”的公寓市场再次被人们关注,不少乐居网友纷纷咨询本阶段购买公寓划算吗?郑州市场上哪些公寓楼盘值得关注?我们一探究竟!

  坊间有言,“存钱不如买公寓,炒股不如收房租”。

  事实真的如此吗?

  纵观近三年公寓市场发展,2017年限购政策出台,普通住宅市场受此影响有所收缩,公寓市场却一片大好,成交量大幅攀升;

  2018年,随着政府楼市调控力度进入深水区,整个房产市场陷入一片观望之时,很多人纷纷将目光瞄向了公寓产品。

  进入2019年,全国楼市回暖,“易上车、易出手”的公寓市场再次被人们关注,不少乐居网友纷纷咨询本阶段购买公寓划算吗?郑州市场上哪些公寓楼盘值得关注?我们一探究竟!

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  2019年,郑州公寓产品吃香吗?

  不动产的核心价值是投资回报率,所有的投资都还是为了回报。

  所以眼光一定要放准。

  先看国家层面,一直以来,政府提倡租购同权,多重并举,大力发展租赁市场,让每个人都有房子住。

  此外,我国长租公寓标准化建设正在提速,《租赁式住房装修技术规程》也将于今年上半年公布并施行。

  可见,公寓租赁市场是未来房产重要的发展方向之一。

  回归我们个体上,相对普通住宅,公寓的购买总价较低,月供少,对于刚需小伙伴来说,压力较小。

  但仍有很多人比较纠结是否购买公寓产品,也是由于它与住宅相比存在非常明显的劣势:

  1.公寓产权只有40年,而住宅是70年;

  2.多数公寓不能落户;

  3.公寓一般不通水电气,即使三通的公寓也是商用收费,较贵;

  4.公寓面积较小,没有小区环境,物业费高;

  所以,如果不是投资最好就不要选择公寓,以下的分析仅供投资参考。

  投资方面,公寓的优势较为明显:

  1.多数为精装小户型,总价低,月供少;

  2.作为固定资产来看,本身能够保值、升值;

  3.公寓不限购,对于没得资格的小伙伴比较诱人;

  4.公寓地段较好,配套设施完善,尤其是黄金地段的公寓往往能带较高的回报率。

  那当下,郑州的公寓是否值得投资?

  第一,看人口。

  继成功晋级“GDP万亿俱乐部”之后,2019年1月最新人口数据,郑州常住人口突破千万。从特大城市到超大城市,郑州成功晋级。

  人口的增长势必带动房地产行业发展,从近日郑州市统计局公布《2018年郑州市国民经济和社会发展统计公报》的数据中就可以看出,2018年房屋实际销售金额就达到了3134亿元,增长了17.2%。

  无论是人口增长的数据,还是房屋销售额的数据,都说明了新郑州人对融入郑州,对郑州未来城市美好生活的预判。

  而新加入的郑州人,绝大多数是青年,小户型、低首付的公寓产品,较为适合现今年轻人的生活方式,也势必会带动公寓产品市场。

  第二,看产业。

  从城市未来发展的潜力来看,郑州对公寓的需求潜力还是比较大的。

  随着郑州国家中心城市建设、河南自由贸易试验区等诸多政策利好加持,郑州的旅游、金融、贸易等产业进入了高速发展的时期。

  产业的聚集和发展,促使高端公寓产品的需求激增,带动更多的产品推入市场。

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  郑州六大片区公寓混战

  买房,无论是自住还是投资,始终离不开一条城市发展的铁律:区位决定价值!!!

  从郑州楼盘项目的位置来看,你就会发现一个有意思的现象,2018年、2019年的新项目,很多都分布在城市的重点发展区域,包括高新区、北三环、北龙湖、东区、东站、经开等,这些也是目前房价较贵的区域。

  公寓一向跟随经济中心区域,尤其是商业公寓,经济越繁荣的地方,公寓的数量就越多,能够满足商业租赁,或在附近工作的白领租住。

  因此,从看区域内的公寓数量,也可以看出该区域的发展实力。

  纵观郑州整个公寓行情,在售和待售公寓分布较为集中,其中六大片区集中推出公寓,扎堆混战,包括北三环、北龙湖、东站、经开、高新区和二七新区。

  注:文章盘点楼盘仅为各区域部分楼盘,排名不分先后。

  北三环

  金水区是拥有居住人口和流动人口最多的主城区之一,房价一直居高不下,单就郑州公寓市场,该区域供应量最大,其中,北三环区域已经开发的非常成熟,交通、生活、教育等配套完善,抗跌保值的属性,让该地块火爆起来。

  名门翠园

  名门翠园号称北区首屈一指的“神盘”。项目开盘去化表现100%,成为了日光盘,销量最为火爆,是2018年公寓销售市场的第一名。

  名门翠园是名门地产打造的200万平米城市公园住区,紧邻地铁3号线和4号线,涵盖高层住宅,洋房,精装公寓,block特色商业街区等。周边有3家幼儿园,4所小学,多所初高中。

  瀚海思念城

  瀚海思念城也被称作北区“神盘”,“城市北中心,思念一座城”的宣传打的火热。地铁4号线就在项目附近,距离2号线沙门站1.5公里,7号线与4号线在文化路的换乘站,与项目直线距离不到1公里。

  项目包括普通住宅、商业、LOFT、SOHO。整个外立面灰色主体,从瀚海晴宇、瀚海航城、瀚海观象一直到瀚海尔湾,全部都是这种极具现代化风格的外立面。

  北龙湖

  毋庸置疑,北龙湖地王窝、豪宅区等诸多名词傍身,让郑州人听到名字就能心领神会某种含义,因为它是富豪的另一个代名词。未来,该区域金融等领域崛起指日可待。

  低密度、大户型、电梯洋房、高标准配套,这些“要素”成为这里每一个高端住宅小区的标配,但是它的高房价也让很多人迟疑踌躇。

  河南卢森堡中心

  河南卢森堡中心绝对是众多公寓中的王牌,从未开建就吸引了无数的关注,因为它是河南首个大型涉外服务综合体,项目立意是要打造成为中原联络世界的“国际会客厅”。

  项目规划用地193亩,建筑面积约38.8万平方米,总投资约54亿元,计划于2021年竣工。建设内容包括商务办公、会议展览、商业设施、国际公寓等;目前,河南卢森堡中心项目前期咨询中,开盘时间待定。

  清华附中启迪郑东科技城

  清华启迪,为中原智汇聚变而来。一看这句slogen就知道来头不小。启迪科技城已在长三角、珠三角、京津冀、成渝昆等地布局,借助清华科技优势、启迪创新孵化经验、科技金融和产业资源,引进清华附中,打造全新概念的科技园。

  清华附中启迪郑东科技城项目处于前期咨询中。在这种模式下打造的启迪科技城将创新创业者的个人生活和工作纳入到科技园中。整个科技园衣食住玩,甚至是创业者的子女教育,科技园都能给与服务。

  东站

  郑州东站作为亚洲规模最大的高铁站之一,是郑州建设国家中心城市、郑东新区规划建设的核心区域,更扼守着城市东扩中轴线的咽喉,依托着11万方地下立体枢纽网和高铁站,打造“30分钟出行圈”和“3小时全国经济圈”城市枢纽区。而高铁核心枢纽,也成为年客流量1.3亿的重要中转。

  近十年间,郑州高铁站西广场崛起了楷林IFC、楷林中心、绿地新都会、郑东绿地中心、亚新广场等30余栋高端写字楼,已和郑东新区如意湖CBD写字楼规模基本持平。

  而东广场的崛起只是时间问题。

  宝能郑州中心

  该项目是宝能进驻郑州的第一个项目,位于郑州高铁东站东广场核心商务区,地理位置优越。规划占地约18.8万㎡,总建面约180万㎡。规划由多栋超高层国际商务 、高端商业及豪宅公寓组成,涵盖商业、金融、服务 、文化等行业。还要建设地标建筑高度为306米,是城市新高度,比肩郑州天际线。

  目前推出3#高层,建面约46-105㎡的公寓户型,平层成交价约15000-16000元/㎡,跃层成交价约16000-18000元/㎡。

  华润新时代广场

  紧邻宝能,华润新时代广场项目位于商鼎路与博学路交汇处,内部规划“万象系”商业,将以成熟领先的商业运营经验,填补区域商业空白。

  项目开盘时间待定,目前处于前期咨询阶段,首期建面约29-57㎡MAX公寓。

  正商国际大厦

  正商国际大厦临近宝能和华润,由两栋141米+99米双子塔楼组成,总建面约13.9万方,涵盖办公、公寓、商业等丰富业态,产品更优化,办公更智能,全精装交付,作为东广场片区的首发商办项目,擎造商务新中心,致力成为郑东新区新的标志性建筑。

  全装公寓见面47㎡,4.49 米挑高设计,国际建材全屋加持,兼具投资居住双属性。

  高新区

  高新区是1991年经国务院批准的国家级高新区,成区较早,但近几年才发展起来。目前区域内有地铁(已通车)、大型商场、较多企业,医院等,生活圈配套已经成熟。

  区域虽不及中心城区繁华,但郑州大学、信息工程大学、外国语等多所学校林立,增加了区域的人文气息。高新区技术人才多,更是国际自主示范区,目标打造:“中原硅谷”。

  朗悦公园道1號

  朗悦公园道1號主打学区房,引进省内排名第一的郑州外国语中学,建立分校朗悦慧外国语中学,建面65㎡,每户有1个上学名额,初中免试入学。

  双气两居,周围配套地铁1号线,8/9号线规划中,临近20万方主题商业公园茂,郑州大学等4所高校,3000家高新企业等。

  保利文化广场

  占地285亩,东邻银屏路、西临雪松路,北是枫杨街、南跨科学大道,未来高新区地标性项目。周边有地铁1号线,如果地铁八号线开通势必是会大大增加项目价值。

  保利文化广场商住房源整体均价10500元/㎡,建面约34㎡。项目周边配套可以,周边大学林立,还有不少知名中小学,再加上保利本身具有的文化基因,后期的教育会相对优质。

  经开区

  经开区是2002年获批的河南首个国际级经济技术开发区。经过几年发展,成为郑州带有“国际范儿”的产业基地。

  其中自贸区、跨境电商、自主创新示范基地等多个国家性战略发展项目。起初人们对经开区印象还停留在产业园区,但2016年经开区多个地王的拍出让这个咫尺东区的板块进入人们的视野,也瞬间成了最能依傍郑东新区的区域之一。

  美景芳华

  美景芳华位于经开三大街与南三环交会处,周边医疗、交通、学校、商超配套完善。

  美景芳华目前在售房源户型建面约41㎡两房和52㎡三房公寓,在售房源整体均价为13000元/㎡。项目一共规划7栋公寓(包含6栋loft,1栋平层)和2栋商业综合体。

  正商汇航铭筑

  正商汇航铭筑项目位于航海东路与第十七大街交会处,紧邻地铁3号线航海东路站口(建设中),项目占地约83亩,总建筑面积约28万㎡。项目在售产品为建筑面积42㎡-70㎡LOFT和52㎡-100㎡底商。

  正商汇航铭筑目前有部分公寓房源在售,在售公寓户型建面约45㎡,在售房源整体均价为11000-13000元/平米。约5.09m的挑高设计空间可以分割成两层,室内空间的利用率高。

  二七新区

  二七区是郑州市的中心城区,历史悠久、文化厚重。2018年公寓备案成交量最高,销量达到近34万方。

  值得注意的是,郑州西南区域可以说是郑州近三环最后一块价值洼地,与市区无缝对接,房价一直较低,该区域的公寓数量也较多。

  二七新区虽然未完全发展起来,但热度一直不减,随着区域内几个文旅项目的开发,南水北调大运河及南水北调生态文化公园的建设,西区宜人的环境指日可待,产业发展也较为可观。

  融侨悦澜庭

  项目位于二七区南三环与南四环之间的嵩山路上,地铁9/15号线(规划中)咫尺即达,嵩山路、大学路、南三环等城市主干道环伺。

  项目总占地面积125亩,首批推出建筑面积约38-59㎡创变LOFT公寓,均价10000元/㎡,面向年轻群体打造创变空间。

  亚新嵩山路新公馆

  亚新嵩山路新公馆项目位于南三环与嵩山路交叉口向南2000米路西,坐揽“三纵三横”交通网,楼下即9、15号线双地铁(规划中)交汇处。

  总占地36亩,容积率3.98,总建筑面积13万㎡,由东塔和西塔组成,物业类型包括平层的公寓、LOFT,目前在售房源建面约28-37㎡,整体均价约11000元/㎡。

  写在最后:

  1、当下在郑州购买公寓,要特别注意以下几个要点。地段,地段决定价值,地铁是决定公寓是否可以投资的关键因素。商圈,商圈决定人流量,人流量决定市场。物业,公寓是物业管理的艺术。

  2、在选择住宅还是公寓的时候,一定跟根据自己的自身情况决定。住宅门槛高,价格贵,要量力而行。公寓产权短、首付比例高、不能落户、生活成本的弊端要考虑清楚。

  3、整体来说,公寓的流动性相对住宅差,投资公寓最好的模式是长期持有,收取租金。但是目前,市场的租售比不高,很容易就入坑,选择公寓,一定要有一双火眼金睛,要确保能租出去,又能租上价钱。

  4、选择大品牌、口碑好、稀缺性、有特色的公寓项目,对于后期增值有一定的助益,也会相对提高租金回报率。

  5、公寓价格相对住宅要低,但是转手税费较高,在不具备价格优势的情况,还是建议谨慎投资公寓。

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