买这些降1千-5千的楼盘,竟会站岗?

2019-01-31 15:30:12|来源:郑州楼市来源:乐居号
摘要|

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两年前着急买房,错过一次开盘,一年少挣几十万;

两年后害怕站岗,开盘降一次,一年又少挣几十万;


提起房子,我们都是贪婪的,又要抄底的价格,又要高端的品质,还要升值,再要不降价等等。这也不难理解为什么2018年下半年全国开始大面积维权,一是开发商减配,二是房子不涨了。


其实下跌比上涨让人的心更焦躁,上涨的时候大家的预期也是上涨了,预期没有了,大家都开始观望,市场也冷了。在2018年,郑州的房价差不多下降15%左右,主城区部分地区下降不多,远郊下跌最为严重。


对于郑州来说,分化是比较严重,单点楼盘的单点价格下降会比较多,接下来,我们就来看2018年下跌前20名,理清背后的逻辑。



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一张图



备注:


1、首开楼盘有些价格比较低,按照周边在售楼盘来对比,金科天籁城的降幅为洋房,其余为高层。

2、有些价格是当时的低价,并非现在的价格,具体以售楼部为准。

3、楼盘比较多,统计会有遗漏,欢迎大家补充。


▼具体分布图


从这两张图中,我们可以得到以下五点:


1、 2018年7月以后市场风向开始转变,倒逼拐点的楼盘出现。


我们来看这20个盘的降价过程,7月算是一个标志性的月份,大部分楼盘就是从7月开始隐性降价,精装变毛坯,特价房等出现。打响大规模下降区域是绿博,而在这个区域就是金科天籁城,接着是和昌湾景国际的1.2万的价格,至此市区也开始规模下降,而这些楼盘的最低点差不多就是在11月前后。


出现这个原因,除了政策之外,还有就是土地供应的增多。目前郑州市的库存周期在7个月以上,算是比较健康的。比如惠济区,在这个波行情中领涨,但是也是整体回落比较多的区域,因为两年前惠济区的土地入市比较多,土地多,竞争就会激烈,价格战也会打响。


2、 三环内主城区降价幅度大的楼盘比较少,比较多的大部分在西三环沿线。


我们来看楼盘分布图,三环内,中原区是价格下降比较多的,降幅在14%。其他区域相对比较抗跌。为什么?我们来看这些楼盘,和昌湾景国际是尾盘,并且价格低的楼栋梯户比比较高的,不过价格低永远是购房者的敏感点,这一招也吸引了不少刚需。


金水世纪城和阳光城丽景公馆属于被动型降价,本身楼盘不太好卖,阳光城容积率高距离高架近,被市场和和昌逼迫开始降价,金水世纪城是直接降价,阳光城丽景湾则是精装变毛坯,降价比较多,即使暗降也没有避免维权的命运。


我们再来看其他楼盘,建业五龙新城一期交房口碑不好,后期地块比较多,这期是户型不太好的北户以及位置不好,以这些为降价理由,不过1.3万的价格还是不错的。而旭瑞和昌花漾里本身体量比较小,爆出来这个价格就是回款。


恒大悦龙台受全国市场影响,对市场判断恒大真的是最明智,打折,首期分期等等拉拢客户。盛澳金尊府因为泰禾的退出,对项目的影响比较大。价格也从2万下降到1.5万。在房地产市场下行的时期,购房者要求比较多,不再闭着眼睛购买。


3、 对刚需来说是回主城区的最好的机会,建议放弃远郊。


龙湖锦艺城价格走势:


上涨过后,特别是在峰值,南龙湖楼盘出现1.2万,荥阳分分钟冲刺1万,绿博甚至达到1.5万,首付30万左右只有在郊区,想回四环都很难。


这个周期价格回落,出现了9千+的华润悦景湾,1.2万的和昌湾景国际,主城区又出现首付30万的房源,刚需则可以又有挑选的机会,不必在郊区挑选。同样的政策下,倒逼刚需外溢客户回归主城。


此时还在想买郊区的刚需,醒醒吧,不要如此执着了。远郊虽然便宜,但是后期真的会让你付出更多的时间和交通成本。


4、 品质楼盘降价受欢迎程度比较高。


1月6日郑地美景东望,推出高层3#(1D24F2T4)、5#(1D27F2T4),共计204套,去化204套,精装,均价12000。


自从美景东望推出精装1.2万的价格后,一票难求,又锻炼了一些粉丝5秒抢房的时候。每次推出次次清盘。美景东望的别墅可以说是郑州市场的标杆项目,也是业内人经常学习的地方。


还有一个就是正弘府,这个楼盘,全款优先,绑定车位先选,在市场下行的时候,依然售楼部门前络绎不绝。今年这两个楼盘真的是刷屏朋友圈。


我们再来看其他楼盘,盛澳金尊府即使降价5千,由于开发商原因销售依然不是很好。旭瑞和昌花漾里虽然推出1.2万的价格,投资属性比较强,到现在依然还有房源在售。


5、 区位价值凸显。


在图中,中州大道沿线的楼盘只有两个:一个是盛澳金尊府,一个是碧桂园天悦。这两个都是开发商的原因。除此之外很少见楼盘了。未来价值比较大的区域就是会展中心,北龙湖以及中州大道沿线附近的楼盘。


我们站在整个郑州来看,郑东新区老城区的二手房和新房都是比较抗跌的,这也是我为什么建议大家一定要有套东区的房子。东区的房子虽然价格高,但是在下行时期还是有漏可捡的,比如不到1.9万晖达新领地以及卢浮公馆。


在这些楼盘中对于改善来说,郑地美景东望(房源不多),正商家河家的洋房可以重点关注。刚需资金比较紧张可以关注五龙新城,和昌湾景国际,华润悦景湾。


投资除了以上可以关注外,旭瑞和昌花漾里(用于出租长期持有)也可以关注。


不管是主动还是被动,目前郑州市场对于刚需是友好的,那么除了这些外,我们再来看2019年有哪些楼盘值得我们选择?



2

2019年降价楼盘


——数据来源:思源


上图就是2019年降价楼盘,哪些能买,哪些是碰不得的,我们一一分析:


不得不说,在这些楼盘有些错过了,就真的没有这个价格了。接下来一定要去一线市场去看看,把握住机会,特别是一些特价房,比如华润悦景湾9千多的价格,郑地新港华苑1.2万,正商汇航佳苑1.25万(可分期),名门翠园1.5万等等,这一年虽然市场不好,但是很多楼盘还是可以的。


市场下行最忌讳的就是乱买,有些楼盘即使降价也不建议的,比如金水世纪城,碧桂园的楼盘,特别是远郊的楼盘。


那么2019年,根据这些降价楼盘,我们该如何选择?


对于刚需来说:


首付30-40万可以关注:


大北区:正商家河家(1.2-1.4万),万科民安云城(1.46万),正弘府(1.5万),融创中原宸院(1.35万),旭瑞和昌花漾里(1.2万资金紧张刚需以及投资)。


大西区:建业五龙新城(1.3万),和昌湾景国际(1.2万),盛世卧龙城(1.3万),五建新街坊(1.45万),郑地璞园(1.4万),融创御湖宸院(1.45万)。


大南区:绿都澜湾(1.38万),永威城(1.4万),正商中州城(1.35万),正商城(1.35万)。


对刚改改善来说:


首付40-70万来说:奥兰和园(1.55万),正弘府(1.5万),华润紫云府(1.85万),阳光城檀悦(1.85万),郑地美景东望(1.2万)


首付70万的洋房:正商家河家(1.75万),名门翠园(1.85万),碧源月湖(1.8万),五建新街坊(1.65万)。


北龙湖可以关注:正商善水上境,保利珑熙,正弘臻,中海九号公馆,康桥诸子庐。


对投资来说:


除此之外,郑地新港华苑,正商汇航佳苑,旭瑞和昌花漾里,这三个楼盘是还算可以的。


现在的购房者,真的是想要的太多,不少人咨询说先自住然后投资也考虑升值,在这个时候一定要明白投住分离,不要混淆概念。用来投资的就按照投资的标准来选择,没有完美的楼盘的。



3

小结


如果你的房子降价了,不要担心,不有忧心,从长期来说郑州这个城市未来还是可期的,实在不行就画一下十年房地产的房价周期表看看,到处找安慰没有用,还不如想想如何让你的资金收入翻倍,买下一套。


对于2019年来说,一城一策正在时不时的冒出来,大概率明年很多城市会跟进,但是房住不炒的态度是不会变的,对于房地产来说是比较稳的一年,其实我们都明白除了房价之外,利率也是很多人关心的,郑州二手房市场的利率相对宽松有10%,新房松动5%,未来利率会下调,但是不会太多,毕竟规则在那里放着。

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