现象

近期,全国楼市上涨动力逐渐“熄火”,整体来看,从土拍、新房到二手房,越来越多的城市已经冷静下来。


郑州从新房来看,商品住宅去化周期为6.3个月;二手房住宅成交量小幅回升;底价成交的土地正在变多。



新房市场:去化周期6.3个月


据克而瑞数据显示,8月供应量为23.03万㎡,环比下跌78%,商品住宅成交均价14540元/㎡,较上月下跌145元/㎡。数据统计:郑州市区及环郑区域共20项目开盘,推案总体量4096套,总去化3047套。



郑州市场热度走低的同时,市场供应“告急”!


8月,郑州供求不足1,市场供不应求矛盾依然显著。据数据显示,8月商品住宅存量为491.77万㎡,较上月下降,去化周期为6.3个月。与此同时,百城住宅库存规模连续36个月同比下跌,回落到七年前水平。



二手房市场:住宅成交环比涨18%



据数据显示,2018年1-8月,郑州全市住宅二手房累计共成交39821套,累计成交面积375.81万平方米,累计成交均价10717元/平方米。


受限购、限贷政策影响,2018年前6个月,郑州市二手房市场成交量持续下滑,但是从7月份开始,数据明显回升


6月住宅二手房共成交5652套,成交面积53.94万平方米,成交均价10415元/平方米。


7月住宅二手房共成交5687套,成交面积54.02万平方米,成交均价10800元/平方米。


8月住宅二手房共成交6714套,成交面积64.06万平方米,成交均价10648元/平方米。


从数据来看,8月份住宅二手房成交同上月相比,环比上涨18%。


虽然阶段性数据不能代表整体市场,但是通过了解,业内认为,未来二手房供应量会越来越多,房产中介新一轮的机会才刚刚开始。


随着调控的深入,买新房难度大,肯定会有很多购房者进入二手房市场,特别是那些急着买房又没有太多时间看房的人,二手房是他们的首选。所以,接下来二手房市场的需求量会出现回升,未来二手房供应量会越来越多。



土地市场:郑州底价成交成主流


过去一年土地溢价率快速下滑,预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑。



据资料显示,2018年上半年郑州市非工业用地共成交110宗,其中104宗底价成交,占比94.55%;卖地成交总额为377亿元,底价成交总计320亿元,占比84.88%。


今年以来,楼市限价面临前所未有的高压,而房企最为依赖的银行贷款、信托融资等渠道被全面封堵,加上房企还债高峰已经到来,现金流比一切都显得更重要。


这种背景下,开发商对于拍地更加谨慎。底价成交意味着,地价正在进入下跌通道,那么居高不下的房价是否将失去支撑?


据业内人士分析,地价和房价之间的显性关系不是特别明显。因为还得看市场的因素,不完全是地价,供需关系和调控也是影响房价的最终定价。



写在最后



在“住房不炒”的大背景下,从部分城市的数据来看是跌了,但实质上是统计数据的差异而已,从全国来看,房价至多是不涨了,郑州也一样。


自8月以来,郑州接连三次发文,整治楼市乱象,随之而来的,买房投资的逻辑也发生了变化。不要再一窝蜂冲进去,买到就是赚到的时代已经结束。


近期,笔者采访了业内人士,很多人普遍看好明年的市场。普遍表示,明年的供给量会一定程度下降,这是毫无疑问的,没有面粉,明年的面包一定会少或者贵。


当下人民币进入贬值通道,对于刚需来说,如果想上车就一定要关注核心地段房价的变化。而不着急的刚需,可以观察金九银十后场,也就是年前房价,是较好时机。







部分图文资料来自于网络

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