随着国家相关部门发表“坚决遏制房价上涨”的决心以来,郑州多次发出楼市调控政策,全城戒备、紧盯楼市。作为曾经总是出现在全国房价增幅榜上的郑州,在2018年上半年总算是平稳度过。而在下半年,调控再次升级,“六限”“预售证”等政策一出致使各家房企以稳求胜,房价依旧“按兵不动”。虽说土地竞拍一直未曾落下,但表面房价数据还是相当老实。



数据显示, 8月份,郑州全市商品房批准预售面积180.67万平方米,其中商品住宅批准预售面积141.51万平方米,非住宅批准预售面积39.16万平方米。



8月份成交套数29462套,环比下降17.41%,成交均价为8828元/平,环比增长0.64%。二手房挂牌均价为15345元/平方米,环比下跌0.12%。


然而,郑州的房价是一稳再稳,周边地市级的城市房价却扶摇直上,一路飙升。


开封



开封9月二手房均价 6472 元/m² 环比上月增长 0.39%,同比去年同期上涨 12.65% ↑。


洛阳

 


洛阳9月二手房均价 7474 元/m²,环比上月上涨 0.73% ↑,同比去年同期上涨 20.68% ↑。


漯河

 


9月二手房均价 5192 元/m²,环比上月上涨 0.47% ↑,同比去年同期上涨 25.35% ↑。


记得当年郑州房价开始上涨的阶段首先就是由郑纺机地王的出现开始的。当时万科美景以25.024亿元摘得地王宝座,溢价率高达294.45%,单价为2682.38万元/亩,折合楼面价13411.23元/㎡,刷新了当时的郑州总价和单价记录,超越北龙湖,成为郑州新的双料地王。更是自此打开了郑州地价和房价的咽喉,从此开始开挂似的疯涨。让郑州在2016年的8月和9月的房价领跑全国!所以有业内人士分析为各地只要频出地王,那么房价便会一路飙升。就在郑州的土拍市场已经归于平静,频频流拍时,省内其他城市却是进行的如火如荼。


各地频出地王

洛阳


2018年8月1日,长厦门街与展览东路交叉口东北角LYTD-2018-19地块以924万元/亩成交,洛阳2018年首个地王诞生,总价8.07亿元,溢价率145.74%,折合单价约为13873元/平;


2018年8月2日,长厦门街与展览东路交叉口东南角地块二LYTD-2018-21地块以930万元/亩成交,刷新2018年地王,总成交价6.63亿元,溢价率为147.34%,折合单价为13964元/平;


2018年8月3日,西工区光华路与唐宫中路东北角LYTD-2018-24地块以1358万元/亩成交,再次刷新洛阳地王,成交金额约1.33亿元,溢价率106.38%,折合单价为20390元/平;


漯河 2018年7月13日,漯河小李庄城中村改造项目拍卖出让,该宗土地位于黄河路南侧、泰山路东侧,出让面积8298.33㎡(合12.447亩),成交价为11247.72万元,折合单价903万元/亩,溢价率达到约为149%。刷新2018漯河地价记录,一举夺得漯河新“地王”的称号。


许昌 2018年4月4日,许昌一宗编号为CS2017-26#住宅用地出让,该地处于示范区芙蓉湖CBD核心区域,位于魏武大道西侧、规划学院路东侧,占地面积约193亩,以总价14.29亿元成交,溢价率高达304%,折合单价737万/亩,楼面价3687元/㎡;


开封 2018年6月27日,一宗编号为2018-18号土地出让,该宗土地位于东至规划用地边界,南至曹门大街道路红线及规划用地边界线,西至内环路道路红线及规划用地边界线,北至东三道路红线、规划用地边界线,净地面积是41011.3㎡(约62亩)。成交总价39996.475万元,成交单价650万/亩,成交楼面价6966元/㎡。


还有安阳、新乡、周口、商丘等三四线城市频频出现地王,使得其房价一路飙升,甚至直逼郑州个别区域房价。那么究竟造成三四线城市房价上涨的原因是什么呢?


棚改货币化


近两年来,国家在一二线城市中的棚改政策已然接近尾声。就在城市青年们在郑州为房价居高不下而抓耳挠腮时,殊不知自己的家乡三四线城市的房价也早已不同以往。在近四年的去库存时代中,怎样才能快速清理三四线城市的库存呢?那便是棚改货币化,不得不说,这一政策真的是彻底激活了三四线城市的房地产市场,加上各地相关部门推出的购房补贴优惠等政策,不管是大家看到了一二线城市的房价一路飙涨,想作为投资之用;还是棚改拆迁后再给自己一处安身之所,反正购房都成为了第一选择,殊不知这批韭菜的收割速度过快,已然造成房价与收入极其不符的情况。


品牌房企争相涌入


库存清理完毕后,三四线城市又急需填补库存。正值发展之际,一些品牌房企便看中了这一苗头,争相涌入力求分一杯羹。大家都知道的是如今中国首富是恒大的许家印,其登上宝座的一大助力不正是默默深耕三四线城市,在各家房企都在一二线争夺地块时,许家印带领恒大早已步入棚改的道路。换家来说,河南的本土企业建业除最早在郑州的几个项目和近来新建的项目外,一直在各地市发展。其在三四线城市的品牌知名度要远高于郑州本身。但是它实力增长速度并不缓慢,可想而知老胡也早已看上了棚改。接下来随着三四线更多的棚改项目推进,相信更多的品牌房企将会继续涌入。


韭菜收割转向三四线



相关部门已下决心重点整治楼市乱象、投机炒房等,一二线城市房价红利已去。所以当投资者将一二线等重点城市的韭菜收割完毕后,他们会坐以待毙吗?答案一定是否定的,于是便重新将目光转向了三四线城市的棚改大军中。紧紧跟随各家品牌房企进驻三四线、甚至五线城市,他们坚信品牌的力量,同时也相信新一轮的韭菜收割战即将开始。虽然说各地已有各种限购限价政策,但不得不说这些在投资者的眼中,几乎可以忽略。甚至摇号等一些举措成为了某些人一本万利的挣钱游戏。不但没有起到限制的作用,相反沦为了楼市新的刺激利器。所以房住不炒,真的是任重而道远。


结语



以上这些都成为了三四线城市房价上涨的原因,不过从另一方面来说房价代表着一个城市的经济水平。如果没有去库存政策与棚改政策的推行,三四线城市房子的流动性会很低,不会有更多年轻人逃离北上广,回归三四线~不过伴随着去库存逐渐完成以及相关部门愈发严格的楼市管控一不小心就有被套牢的风险,所以还是那句话刚需尽快入手,投资需谨慎~


▲河南18市房价


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