立秋了,但南阳楼市还没凉。

2018年8月8日,南阳白河南岸土拍战火重燃。经过26轮激烈的争抢,位于雪枫路以北、溧源路以西的G2018—38地块被上海中梁铭置业有限公司以10280万元的价格收入囊中。

这也宣告了,即日起中国地产TOP25的中梁地产正式登陆河南-南阳! 


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先看看本次土拍具体情况。

土地基本属性:

地块位置:位于雪枫路以北、溧源路以西

开拍时间:2018年8月8日16时34分

地块编号:G2018—38

起始价:7580万

出价记录:26轮

溢价率:35.6%

每亩单价:352.7万/亩

地块主要参数:

+土地面积:19428.4平方米(29.143亩)

+规划用途:住宅兼容商用

+出让年限:城镇住宅70年、零售商业40年

+容积率:大于1.0,不大于2.0

+绿化率:不小于40%

G2018—38块占地19428.4平方米(29.143亩),成交价1.028亿元,按照2.0 的最高容积率,建筑面积为 38856.8 平方米,折合楼面价2646元/平米。

实际上,地块面积不大,只有区区29亩。从地块规划控制图上可以看出,其实这一块地总共有78.321亩,分为A地块和B地块,中间有一河道分开AB地块,本次出让的就是B地块。奇怪的是,49亩的A地块这次并没有同时出让。

但是,在目前浑沌不明的楼市大环境下,中梁地产的突然杀入南阳,似乎又给南阳楼市的熊熊大火上添了几根干柴。


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初步认识一下中梁。

中梁地产成立于1993年,是一家以房地产开发为主业,多元化、综合性集团公司,2018年跻身中国房地产综合实力25强、成长速度、融资能力TOP10。

据第三方机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》,中梁地产集团有限公司销售额达到757.9亿元,位居第25位,而在三年前,中梁地产年销售额刚刚突破150亿元。

黑马之势,如同当年的碧桂园。

只要干不死,就往死里干。这句地产圈流传甚广的名言,就出自中梁地产浙鲁豫区域。

目前中梁地产已开发近200个地产项目,开发面积2000多万平方米,尤其2017年以来,中梁加大拿地力度,积极布局三四线乃至五六线城市。

除了深耕的长三角区域外,陆续把触角延伸至四川、河南、湖南、湖北、云南、山东、重庆等省份,展现了勃勃野心。

中梁的“33NX”的产品标准体系,包括百达翡丽、劳力士和浪琴3种产品模式,基本覆盖了刚需、改善、高端等主流需求,这也使得其产品在市场上具有一定竞争力。

中梁以往的产品是这样的。

中梁首府

中梁壹号院


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中梁为何千里迢迢去往南阳参与土地竞拍?

黑格尔说:凡是存在的都是合理的,凡是合理的都是存在的。笔者接下来从三个维度聊一聊南阳房地产市场。

人口:

任泽平说:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融,其实很少有人知道南阳是河南人口第一大市,截止2016年末南阳总人口为1188万人,占河南省总人口的10.6%。

总结一句话:南阳是人口基数大、群众基础好。

棚改:

先来了解一下南阳房价的二个阶段:

2012-2014年:房价慢车道。

这一阶段南阳房地产市场有两个特点:

1、房地产发展过剩。主要原因是高速扩张的城建,2011年中心城区面积从70公里增加到100平方公里,中心城市基础投 资超过30亿元。

2、严重依赖民间金融。2014年,央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”后,南阳市政府对全市的房地产进行整顿,许多依靠高息融资的地产项目不得不停建,至今南阳还有许多手续不全的烂尾楼。

这一阶段南阳房地产市场,房价虽有涨幅,但属于慢车道,2014年南阳房价4000元/㎡左右。

2015-2017年:房价快车道。

南阳房价进入快车道期间正好处于棚改加速期,房价从2014年的四千块一直窜到2017年的七千块,三年时间涨幅为75%,年复合增长率约14%,其中2016年和2017年南阳房价涨幅尤为凶猛。

但是呢,棚改货币化出现了变数!

1、国开行收回棚改审批权,现在必须总行审批,那么地方再想放水就难了。

2、过去是以货币化安置为主,今年以实物安置为主。

即,一旦棚改货币化政策收紧,三四线城市房价将受到影响。

房价:

棚改货币化是去库存的利器,随着货币化安置的逐渐增多,它的威力也逐步映射到了房价上。

▼2017年6月-2018年5月南阳房价(数据来源:吉屋网)

如上图所示,2017年10月南阳房价开始快速攀升,半年时间涨幅高达两千块,让人丝毫没有喘气的机会。

南阳热了,这不难理解。

今年6月15日,位于城乡一体化示范区、白河南岸的G2018—17、G2018—18两宗住宅用地着实“火”一把!

187.91亩地,遭9家大牌房企争抢,它们分别是:中梁地产、碧桂园集团、雅居乐地产、乐坤地产、K2地产、建业地产、常绿集团、如华地产、美的置业。

最终,G2018-17地块被南阳市泰亨房地产开发有限公司拿下(常绿集团),成交总价3.52亿元,成交单价601万/亩,成交楼面价4100元/平方米,溢价率362%,成为南阳新的单价“地王”。

这样还不够!

早前,绿城、金科、美景......品牌开发商抢滩南阳的脚步并没有停歇,南阳楼市的这场盛宴似乎才刚刚酒至半酣。

7月31日,中央ZZ局召开会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。关于房地产,说了这么73个字:

“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

言之凿凿,字字铿锵。

然而,严厉政策下,依旧看不到南阳楼市熄火的迹象。

至于房价,开发商想要的是上涨,ZF想要的是稳定,穷人想要是的崩盘。

市场究竟会听谁的呢?