作者:严跃进,易居研究院智库中心研究总监

  国家统计局近期公布的全国70城房价数据,释放了一个很有意思的信号。全国70个大中城市新建商品住宅价格指数中,一线城市已经出现了下跌,即该指数的同比增幅为-0.3%。为什么这个数据这么受关注,就是因为在过去的31个月中,这个指标每个月都是正的,而今年1月份首次出现了负值。

  对这个数据的通俗解释是,在过去长达31个月房价持续性上涨后,2018年1月份一线城市的房价首次出现了下跌。这个下跌是指当前房价低于2017年1月份的水平。当然这个数据是从统计学的角度出发的,剔除了很多因素,有点抽象,但对于判断市场和行业的周期是有很大帮助的。

  一般来说,同比数据的波动相对小,一旦波动就是带有趋势意义了,这和环比数据是有较大差异的。而实际数据也证明了这一点,我们看一下过去一线城市的房价数据是如何“拐”的。观察2006年以来的月度数据,一线城市第一次涨跌区间为2006年1月到2009年7月,涨了32个月然后跌了11个月。第二次涨跌区间为2009年8月到2012年11月,涨了30个月然后跌了10个月。第三次涨跌区间为2012年12月到2015年5月,涨了21个月然后跌了9个月。第四次涨跌区间为2015年6月到2018年1月,涨了31个月然后跌了1个月。

  看出点规律没?房价“涨多跌少、涨易跌难、涨快跌慢、涨长跌短”的特点是很明显的。而且历史数据有时候可以做个简单参考。在这样一个周期性交替的情况下,我们做个简单推算,那么这次大概会跌9个月。如此计算,到了2018年第四季度,一线城市“跌跌不休”的房价“下拐”特征就会终结。

  从逻辑上说,这个结论比较靠谱。因为实际上当前政策基本面没有大改变,类似认房又认贷等政策还是比较紧的。房住不炒的大逻辑下,去杠杆的政策工具依然会采纳,所以此类数据的惯性特征依然会延续。

  一线城市的数据不光有惯性,同时也有影响力。一线城市作为领头羊的角色,实际上是有很强的信号意义的。历史数据基本上也可以看出,往往都是一线城市先跌,然后二线和三线跟着下跌。反弹也是一样,一线城市终结下跌态势,然后二三线城市也会止跌反弹。

  当然,需要提醒的一点是,统计数据多少是剔除了很多因素的。而对于普通老百姓(603883,股吧)来说,可能类似“某某元每平方”的说法会更直观。那么我们找个代表性城市看看成交均价是否真跌了。我们看一下上海(楼盘)的数据,这个数据也挺有意思,上海在过去54个月新建商品住宅成交均价同比增幅都是正的,但这次1月份还真的出现了一次同比下跌。1月份成交均价为43799元/平方米,同比跌幅约为10%。当然,这个数据的信号意义其实不强,尤其是预售证管控下部分楼盘价格的波动较大,所以后续几个月此类均价上涨也是正常的。

  但无论如何,我们需要看到,至少目前房价暴涨的时代正在离去。这是持续性去杠杆、去房价泡沫的成果。对于2018年要入市购房的朋友来说,这是好事,毕竟购房可以少花冤枉钱。