郊县土拍激烈!地王“套路”下,辨别郑州真假卫星城!

2018-02-02 16:27:15|来源:新浪乐居
摘要| 随着郑州不断的开疆拓土,大批城区的公共资源开始外迁,比如郑州市动物园、人才市场等。这也是一线城市发展的缩影,当中心城区容纳不了更多资源的时候,就会开始向新区、卫星城转移。

  新浪乐居讯  郑州作为省域单核城市,虹吸效应巨大。目前,郑州的中心区域公共配套资源渐趋于饱和,中心城区的房价上涨动能日渐式微。更重要的是,随着郑州不断的开疆拓土,大批城区的公共资源开始外迁,比如郑州市动物园、人才市场等。这也是一线城市发展的缩影,当中心城区容纳不了更多资源的时候,就会开始向新区、卫星城转移。

  一线城市经历过的,郑州也正在经历。郑州自从郑纺机地王至今,主城区价值被充分挖掘。主城区的高房价带来的“驱赶效应”,迫使很多刚需群体转移到郑州的郊县置业,比如荥阳、南龙湖、中牟等。那日后,围绕郑州的卫星城市进行置业或者投 资是否成为新的逻辑?

  南龙湖荥阳地王效应的”套路”

图片来自于网络

  近段时间,郑州的土拍异常激烈,在挂牌之初就引起围观。1月22日,南龙湖5块土地的土拍,在“不限价,不熔断,采用价高者得”的原则下,成为了郑州2018年最具看点的土拍。最后的成交楼面价最高达到近7500以上。很多人纷纷预测,如果按照5000的成本,后期房价会轻易突破13000。

  南龙湖地王登基没消停几天,1月29日,荥阳也跟着放了大招!一次放出19宗地,其中一宗地经过177轮激烈竞价,最后以每亩712万元,诞生新地王。

  送走了南龙湖地王,迎来了荥阳地王。看不清套路了,一边限签,一边出地王。难不成这是分区调控作用下的效果?如果是这样,下一步,中牟会不会跟进?

  很多业内人士分析,本次南龙湖和荥阳地王的意义不可小觑,它夯实了主城区限购限价限贷,非主城区去库存并举的分区调控新常态!众所周知,中国内地的楼市调控是因城施策,热点城市限购限价限贷,非热点城市很多还要去库存!

  其实,这是目前楼市很有趣的一个现象。在楼市调控的当下,由于卫星城距离主城区很近,资金不可避免的将会流向卫星城。并且据资料显示,去年11月和12月,其他城市的土地销售增长率都是负的,而卫星城的增长却是正的。

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  这虽然还不足以说明,卫星城的房地产业在调控期将一定会一枝独秀,但起码是一个非常值得关注的现象。

  再者,品牌房企的数据统计和分析能力、对城市发展的预判能力要比我们普通人强得多,他们的拿地布局也有一定的前瞻性。从南龙湖和荥阳的土拍,引发了各大品牌房企争夺来看,他们对区域的发展前景还是看好的。激烈争夺的背后,实则暗藏玄机。

  不过,也有人质疑,郑州的荥阳南龙湖算的上卫星城吗?一线城市卫星城无一例外都是中心城区资源饱和,人口密度过大,从而在资源外溢的过程中逐步形成起来的。而目前的郑州卫星城的概念存在吗?

  郑州卫星城概念的“去伪存真”

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  当一个城市的人口规模达到200万人以上时,“卫星城”的概念便进入城市规划的视野。据资料了解,郑州作为大中原经济区的中心城市,目前算上郊县共约1100万人,据统计,郑州的人口密度全国第二。除了人口因素外,还需要哪些条件?

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  首先,卫星城在核心城市200公里范围以内,利用轨道交通在90分钟以内可以到达。卫星城有自己的独立基因,有经济基础,既有资源又有人才又有文化特色,不会被核心城市这个黑洞所吸附。

  其次,核心城市必须已经有溢出效应,卫星城才能成为承接地。这也是为什么说,买房的时候,一定要看这个地方的公共配套资源是否还会增加,如果政府还能在这个房子的周边继续增加公共配套资源,那么这个地方的房价就会上涨。但是随着郑州的发展,市区内的很多资源都在开始外迁,比如科技市场、人才市场、动物园等。

  如果根据上述条件,郑州发展卫星城、郊区城镇势在必然。笔者将郑州周边郊县区域筛选了一遍,筛选出了不被看好的卫星城,当然,也有前景的卫星城,列举如下。

  新密市:受地形限制,发展前景有限

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  新密市不仅仅有煤,还是郑州市大部分水源的承载地。新密市的发展有着这样的逻辑:作为城市的备用水源的供给区,本身受地形限制,沟沟坎坎儿的就建不了房子,建筑密度上不来却还得配套相应的市政,再加上政府对西南片区的人口密度严格控制,整体的发展前景有限。

  上街区:辖区范围小,进一步发展空间有限

  上街虽然和郑州市有着差不多的发展历程,但距离郑州主城区较远,且辖区范围较小,中间隔了个荥阳市,没有进一步开发的空间。另外,自2000年开始,上街铝厂开始走起了下坡路,几经挣扎着转型失败,几经波折,上街便成了一个三不管地带。

  平原新区:“爹不疼娘不爱”

  平原新区距离郑州隔了一条黄河,区域发展有着天然的地理局限。因为黄河作为季节性河流,需要控制人口密度,所以郑州市区横跨黄河发展的可能性几乎为零。再加上近年来平原新区缺少政策的偏爱,发展缓慢,目前已经沦为了爹不疼,娘不爱的尴尬境地。

  登封市和巩义市:直接pass

  登封市和巩义市距离郑州分别隔了新密和荥阳,目前新密和荥阳还处于资源吸附期,二者卫星城的规模尚未形成,登封市和巩义市得后推N年了。

  每个城市的发展都有清晰的轨迹脉络可寻。一线城市发展的成功逻辑,有很多经验值得二线城市拿来研究。卫星城的形成虽然是早期规划滞后所形成的现象,但是对于卫星城的存在,不能一概否定,它不仅给了很多刚需们安家落户的机会,也给了很多富人选择舒适居住环境的契机。比如深圳市,它目前发展成熟的两个卫星城,一个是偏刚需的“睡城”,一个是偏改善的卫星城。

深圳市区位图深圳市区位图

  深圳市的一个偏刚需卫星城龙岗,早先的模式与现在的新郑市南龙湖、荥阳很相似,都是在城市高度成熟和高房价相互影响的溢出效应下,承接的产业和人口外溢,带动区域升级。并且他们都有独立的成熟的商业教育医疗等配套资源,区域发展较为成熟。

  深圳市的盐田区域的东部华侨城,就非常类似于绿博,距离市区虽然有一定距离,但容积率低、环境好、改善盘多,一开始的定位就是改善。目前郑州的绿博片区像极了华侨城,都是初期运营文化配套给区域增添生活的气息,为后期旅游的开发创造条件,为高级住宅市场的开辟奠定基础。

规划图规划图

  所以,站在现在的深圳来看未来的大郑州,毫无疑问,日后郑州的偏刚需的卫星城将是:新郑南龙湖和荥阳;改善型的卫星城将是中牟绿博片区。

  郑州卫星城的房价上涨空间有多大?

  目前南龙湖和荥阳的房子高层均价在万元以下,对比主城区1万4左右的价格,对于刚需的吸引力确实很大。日后随着主城区房价的水涨船高,卫星城的土地价格还有进一步的上涨空间,理由有以下3点。

  1、目前卫星城市场接受度不高,地铁尚在建设中,静待靴子落地。

  目前郑州市场很多人潜意识里仍然认为郊县距离郑州远,交通不便利,但目前规划的经过荥阳的地铁有6号线、8号线、10号线等;经过南龙湖的地铁线路有2号线、9号线等。随着最近这一轮房价上涨之前尚未在郑州买房的人群进入婚育年龄,卫星城的市场接受度将进一步提高。

  此外,郑州的地铁仍在规划建设中,尚未投入运营,上班族尚无法在此居住。日后地铁开通后,沿线城市受关注度将大幅提升,“沿地铁找房”将成为郑州上班族的置业思路。靴子落地,卫星城房价才能充分反应其通勤价值。

 2、卫星城商业教育医疗配套将进一步提升。

  在郑州主城区房价居高不下的背景下,现有商业配套、基础设施已经较为成熟,目前主城区的各项资源已趋于饱和,日后,人口向有通勤价值的卫星城聚集是必然趋势,规模效应将使得卫星城的商业配套进一步提升,城市发展进入良性循环。

  3、背靠大树好乘凉。

  郑州周边重点发展的区县,背靠大树好乘凉,有望获得更多的上级财政转移支付和信贷投放;也有望获得更多的建设用地指标,从而取得更多的土地出让收入。从这个角度讲,新郑、中牟要优于其它区域。

  所以,在未来的三到五年,郑州还会有越来越多的优质资源外迁到周边的卫星城,随着每个卫星城承接的资源逐渐增加,这些卫星城就会成熟起来,跟随资源流入的外来人口就会增加,带来的结果就是这些卫星城的房价稳步上涨。

  写在最后

  象棋高手看棋都在十几步,甚至几十步以上,他们着眼于大势,顾全全局,眼光放得长远,接下来的路才能走的轻松自然。买房同样如此,在预判未来趋势的基础上,正确判断三五年的趋势。一定要抱着投 资的心态买自住,自住的心态去投 资。

  日后,随着郑州的开疆拓土,城市外拓,卫星城的崛起是大势所驱。随着地铁网线的远来越密集,配套的成熟,郊区属性就会逐渐弱化,区域的楼盘价值便会逐步凸显。日后,居住卫星城不仅能享受城市的配套,还能远离高容积率的主城区,是未来刚需及投 资的聚集地。

      最后如果大家想要在南龙湖置业,给大家推荐几个项目供参考。

      华南城中园

      华南城中园目前在售房源户型建面约77㎡-140㎡,在售项目整体均价为8500元/㎡,准时签约优惠99折,具体一房一价, 详情请咨询售楼处。

     龙湖锦艺城

     龙湖锦艺城目前有高层和洋房房源在售,在售高层房源建面约85、103、125、133平米,在售洋房建面约114、118、160平米,具体信息以售楼部为准。

     以上楼盘信息仅供参考,具体以售楼部信息为准。

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