郑州南区三大板块价值大起底 谁是刚需选择价格洼地?

2018-01-19 18:51:55|来源:新浪乐居
摘要| 随着郑州新区的发展,房价各个水涨船高,南区的低价就成了刚需置业的高地,众多置业者一拥而入。

新浪乐居讯 随着郑州新区的发展,房价各个水涨船高,南区的低价就成了刚需置业的高地,众多置业者一拥而入,但当真正进入南区的时候才发现南区分为三大板块,其一航海路板块,其二二七新区板块,其三商都新区板块。近些年商都新区慢慢崛起,成为整个南区置业方向中至关重要的一环,那么,它能成为刚需购房价格洼地

航海路板块无缘南区争斗?

在这三个板块中,航海路板块在集中在二环内,距离市区最近,土地资源也非常稀缺,占据强大的黄金位置。不过区域内目前在售楼盘较少,库存小;而且多为升龙、民安、新合鑫这样的小开发商,质量和开发经验都很堪忧,而且多数楼盘已经售完,也没有可置业的选择。不过最近一年毫无动静的永恒理想世界近期会有房源推出,还是值得期待的,但是此次分析区域房源稀缺上可以直接pass掉!

二七新区PK商都新区谁更胜一筹?

二七新区和商都新区两大板块,在板块划分时,只存在左右界限,在环线范围内存在相似性,而且板块内楼盘众多,所以这两个板块的pk才是南区刚选择夺的重点。

二七新城生态宜居vs现代化商都新区

二七新区位于郑州西南部,规划范围北起南三环,南抵新郑,东接管城,西至绕城高速,总面积约为28平方公里;重点区域是以“三纵”(京广南路、大学南路、嵩山南路)、“三横”(南三环、南水北调中线运河、南四环)所覆盖的12平方公里。

区域主打“生态”和“文化”是二七新城要打的两张“王牌”,拥有南水北调中线工程,南北水调文化生态公园,加上青铜器公园、南环公园在内的四大公园,以及龙西湖生态文化区拥有6000亩龙西湖水面、10万亩生态涵养林、4200亩郑州树木园、30里的樱桃沟和2.2万亩葡萄园等,定位为新区生态宜居之城可谓是实至名归。

商都新区位于管城南部区域,其实很早就被提出来,整个新区功能分区明确,共分为六大组团,包括十八里河镇片区、南曹镇区、金岱产业集聚区、潮湖休闲服务区、滨水商贸园区和商都片区。新区所确立的目标为,按照现代化城区的标准,着力构建生态型、现代化城市空间格局的市民服务中心。 

区域环境不好是商都新区一直以来的诟病,随着对市场基础设施和经营业态的改造提升,整个区域的产业模式也在不断升级中,区域环境也在逐步得到改观。而且区域于港区、滨河国际新城相交,港区和滨河国际新城均是未来郑州规划规格,发展潜力最大的新区之一,港区和滨河新城新区价值的不断提升,使得管南的地缘性优势也在进一步凸显。

结论:

简单的区域定位分析上面来看,二七新区定位确实高于商都新区,更适合居住,更加宜居。不过,根据发展速度,二七新区的生态之城发展至少十年,这对于刚需置业者而言,可能略有些让人着急。所以就目前而言,定义价格洼地主要还是看目前的配套以及目前区域内的价格。

 

整体配套匮乏 管南交通先行是王道

人们在选择房子时往往考虑交通、教育、商业等配套,这个选择是分主次的,其中交通>教育>商业,下面一张图一览两大板块目前配套信息:

结论:

可以看出商都新区高于二七新区最大的利好就是地铁二号线,交通对于刚需族而言不得不说是一个最值得考虑的因素。在这一仗上面,二七新区明显逊色与商都新区。虽说未来一定会有地铁,但是这还需要一个漫长的等待。刚需最大问题或许就是等不及。

刚需置业必看——商都新区价格洼地更为突出

看了以上分析,谁才是真正的价格洼地呢?一个更偏向未来,一个则是现在更好?到底该如何选择呢?所以此次揭秘最重要的就是——价格。刚需选择时,最重要的就是价格,谁的价格低或许谁才是真正的价格洼地?一张图一览区域内的楼盘:

以上图可以看出,二七新区目前置业聚集地在以京广快速路、大学南路、嵩山南路,南三环、南水北调中线运河、南四环包围之处。区域内各个房企云集,例如本土企业有威、康桥、亚新等,另有众多外来房企如万科、招商、绿地、融侨、东原、旭辉等陆续入驻。

商都新区目前置业聚集地在南三环南四环一带,同样聚集了大量的品牌开发商,永威、绿都、康桥、绿地、鑫苑、正商等。

在房企势均力敌的情况下,那么区域内楼盘的价格目前都是多少呢,下面一张图一览区域内的在售楼盘的价格,我们按环线划分,以利于更加清晰的比较与分析:

    

根据目前在售楼盘的现状,二环至三环内的楼盘,两个区域高层在售房源相似,有了地铁口的标识,商都新区的鑫苑国际新城(免费看房)价格优势更为突出,而鑫苑国际新城(免费看房)也是上榜中国全年单盘销售百强的企业,可以看出是受到大多数人认可的。

三环至四环;表面上看两个区域价格其实也大差不差,二七新城整个区域内楼盘上下相差也大致1000元/平,这其中主要的价格差有产品因素、装修因素、品牌因素;而商都新区在均价上面也稍微高出一些,不过价格并不是很大,整体来说,拥有地铁商都新区在性价比上更高一些,二七新城区域内目前不仅没有地铁,就连公交车都少的可怜,大多车还是跑新郑的公交,交通整体是个累赘。

四环外,看似二七新城楼盘价格相对较低,但实则因为定位不同,二七新城四环外定位更偏向刚需,绿地公园城更偏向刚改,改善楼盘对于整个小区的环境、质量等要求都会较高,贵出的几百平也是情理之中。

结论:

改善、投 资置业——二七新城

1.二七新区某些楼盘价格可能真的偏低很多,不过价格低也有体量小,社区感差这样的因素,对于这种楼盘又在一个配套什么都没发展起来的地方,更多的是你未来三年没有居住的打算,倒是可以购买一套。

2.那么对于改善、投资的人群而言,两个区域目前都存在脏乱差,大车横行、噪声污染等现象,不过依照未来发展的趋势,二七新区住宅更加密集,居住环境更纯粹一些。

刚需置业——商都新区

1. 商都新区目前区域地铁二号线已通,很多楼盘临地铁而建,通行更加方便;二七新城未来三年无地铁通行,区域公交并不成熟,出行是很大的隐患;即使未来开车出行,商都新区距离城市腹地CBD更近,开车亲测从商都新区开车到CBD仅20分钟左右,而从二七新区开车需要40分钟左右,在通行成本上大大节约了时间。

2. 商都新区正朝着生态型、现代化城市空间格局市民服务中心发展。政策的扶持,让商都新区的价值日益凸显,也逐渐扮演起东南部城市的副中心的角色。

3. 大量的项目启动和各个城中村项目的改造使得该区域的价值凸显,也越来越受到大家的关注,区域日渐成熟,更适宜居住。

4. 商都新区区域楼盘价格与二七区相差不多,甚至很多好地段的楼盘售卖价格还低于二七新城的某些楼盘。

以上分析可以得出,商都新区目前在性价比上其实是高于二七新区的,商都新区才是刚需族在南区置业的一块宝地,是目前最符合刚需族的价格洼地,是刚需购房最后的诺亚方舟”。

区域内有哪些楼盘值得推荐:

鑫苑国际新城目前三期余货在售,户型为75-148㎡房源,均价14000元/㎡。另二期楼 王186㎡四房仅余少量房源。

绿都澜湾目前在排号中,交2万可享1个点优惠。预计推出7#、8#楼,22-34层,户型有72-109平房源,预计2020年6月毛坯交房,具体价格待定

绿都紫荆华庭项目目前在售少量户型约50平1房、124平4房,房源均价13000元/平,具体一房一价,预计2019年下半年毛坯交房。     

中岳俪景湾目前在售户型约75平2房,88平3房,112平3房,124平3房,单价13500-14500元/平,具体一房一价,预计2019年年底毛坯交房。

郑州永威城四期预计推出4#、5#、6#、7#楼洋房房源,具体信息待定,目前在售三期书香庭、四期观澜庭房源,户型约88--166平房源,小高层层高有18层、20层,2梯2户/4户,均价为14700-15000元/平;高层为34层,2梯3户/4户,均价为14000元/平;洋房目前剩余1-2层复式,均价21000-22000元/平

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