关于中国楼市是否存在泡沫的问题,争论由来已久。中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,目前的高房价是正常状态而并非病态,未来的一线城市房价甚至还有上涨空间。他还说,房地产行业并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下,而有关“地价上涨推动房价上涨”的说法,更是赤裸裸的谎言。

  钟伟指出,高房价的形成有多方面原因,包括工业化进程、城市化进程和货币化进程的共同推动,国民经济和居民储蓄的快速增长,以及附着在中国房地产行业上的名目繁多的各项税收。

  “随着中国经济进入新周期和新平台,北上广深这样的大城市将毫无疑问地达到纽约、伦敦等城市的水平,甚至能够成为更好的世界级大都市,而这些一线城市的居住人口是有限的,所以总体而言,中国房价是市场力量的长周期推动作用所造成的。”他表示。

  钟伟说,国家统计局数据显示,房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例超过60%。中国商品房市值与GDP的比值大约为200%,与国际平均水平相当,且抵押物价值约为未偿还公积金与商业贷款余额总量的五倍,所以中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的,其中,西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。

  不过,他表示,目前没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。一方面,中国房地产市场的抵押物价值是未偿还余额的五倍,另一方面,虽然2014年至今的房地产销售情况大起大落,但房地产行业的所获投资非常平稳。

  从库存来说,钟伟预计今年商品房销售面积与销售金额仍会创造历史新高,并且今后三四年内的房地产市场也仍将处于高位。“在此情况下,库存问题并非难以解决,我们有机会在今后的二至三年内解决这一库存风险。”

  对于地价和房价因果关系的问题,钟伟说,“地价上涨推动房价上涨”是一个赤裸裸的谎言。因为开发商当期销售房产所占土地是在前期获得的。例如,2015年时开发商销售房产所占土地肯定购买于2015年之前,2016年销售房产所占土地购买于2016年之前,而2014年、2015年时的地价还很便宜,所以,开发商于2016年销售的房产一定为其带来了丰厚的超额利润。

  钟伟指出,地价只是影响房价的一小部分原因,除此之外还存在其他因素。房地产是资金密集型行业,房价与税收等资金成本关系紧密,房地产行业是税收名目尤为繁多的政府提款机之一。所以,是资金成本、税收成本、建安成本、土地成本以及开发商的预期利润等多个因素在共同推动房价上涨。

  “当下的高地价并不意味着未来的高房价,两者有时并不同步。”他强调,土地是房产的原材料之一,而成品未必要比原材料昂贵。

  “难道开发商不能亏本或被套牢吗?不是的。如果开发商错误预计了未来的市场发展,那么在高地价土地上盖出的房子必然会赔钱。二十多年以来,中国的房地产开发商们并不习惯于赔钱,而是习惯于房价永远上涨,所以,地价上涨推动房价上涨是开发商们的惯性思维。”钟伟称。



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