房价上涨的因素有很多,地段、配套、环境是支撑房价的基础,而政策、规划让房地产拥有了更大的价值上升空间。郑东新区的规划让郑州多了一个世界瞩目的CBD,郑州航空港经济综合实验区的获批让港区发展更进一步,如今的河南自贸区规划,也将给郑州带来新的变化。

已经获批的上海、天津等自贸区,每一个都将在中国经济版图上扮演着不同的角色,但是位于中国中心区域,又有航空港区、自主创新试验区等国家战略的加持,注定郑州与众不同。

       借鉴:自贸区带来房价起伏

“自贸区跟普通老百姓有什么关系?”答案就在身边。跨境电子商务、中外合资旅行社、外商独资医疗机构……“自贸区”概念吸引了更多社会资本参与其中,寻常百姓也能感受到实实在在的改变。

当然,更显著的变化,莫过于房价。当房子尚未大规模出现时,土地就这样赤裸裸地将资源价值呈现出来。

以上海自贸区为例,中原地产研究中心报告显示,上海自贸区挂牌前后成交的住宅土地溢价率上升100%~150%,并在2013年12月18日自贸区内浦东临港板块拍出一块溢价率高达445%的商用土地,此时距离上海自贸区2013年9月29日挂牌不足3个月。

上海自贸区位于东部临海,和区外没有物理意义上的隔断,这里四通八达,无论水运、空运,还是陆运,都很方便。“自贸区”概念一度令这里房价飞涨,自贸区内的写字楼价格甚至和陆家嘴媲美,自贸区板块的周边商品房价格,也是“野蛮生长”。

尽管目前房地产市场受到了较为严厉的调控,但河南自贸区郑州片区内及周边房价的热度和关注度,仍有所上升。不少楼盘的宣传用语更是直接贴上了“自贸区”标签。

对于自贸区内的房价上涨,业内普遍认为是投资和投机的需求在推动,而将来上升的空间,业内人士几乎普遍认为,与自贸区政策落地的力度正相关,并表示,产业经济依旧将没有悬念地带动房地产价格起伏,无论是自贸区本身,还是放眼国内。

双限以及产业有待成型  房价难以有大波动

4月1日,第三批7个自贸区挂牌,涉及沈阳、大连、营口、舟山、郑州、开封、洛阳、武汉、襄阳、宜昌、重庆、成都、泸州、西安7省(直辖市)的14座城市。和任何涉及少数地方的政策批复一样,我国决定新设立7个自贸试验区后,坊间议论最多的是哪些个股最值得炒作,哪些城市、板块受益,哪里的房子应该买。

在业内人士看来,资本市场的炒作,应该说是较为短暂的,而且经历了两批次自贸区批复后,资本炒作热情也在下降。何况,这一轮一批复就是7个省市自贸区,炒作的热点也真够多、够分散的。

“所以,股市自贸区概念的炒作肯定有,但影响有限,特别是对世道人心的影响不会很大,不会太滋长整个社会浮躁的投资风气”。

但房地产可能不同。有媒体人士分析,此次获批的7省市自贸区,其中相关的城市,最近一年房价几乎都是疯涨。河南自贸区的获批,很可能再次催化郑州的房地产泡沫。

郑州某楼盘项目总监黄先生介绍,如果郑州的房地产投资,因为自贸区获批而过热,这对产业结构升级、营商环境改善,恐怕未必是好事,也将辜负自贸区设立的初衷。

不过,黄先生认为,短期内资本的炒作热情、房产投机是必然存在的。但目前的房地产形势注定郑州市场不会出现暴涨的情况。

对于自贸区能否领跑郑州楼市,还要看人才导入的进度。人才导入关键在于产业的导入。除此之外,当自贸区概念出来的时候,价格会有略微过度的反应,等到热度下降,涨价速度也会慢慢减下来,然后等到自贸区产业成型,房价与产业的速度将会再度匹配同步前行。

河南自贸区郑州范围内六大板块值得关注

从战略定位上看,河南自贸区要加快建设贯通南北、连接东西的现代立体交通体系和现代物流体系,将自贸试验区建设成为服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。

从发展目标上,经过三至五年改革探索,形成与国际投资贸易通行规则相衔接的制度创新体系,营造法治化、国际化、便利化的营商环境,努力将自贸试验区建设成为投资贸易便利、高端产业集聚、交通物流通达、监管高效便捷、辐射带动作用突出的高水平高标准自由贸易园区,引领内陆经济转型发展,推动构建全方位对外开放新格局。

可以说,对于郑州以及河南整省来说,意义前所未有。郑州、河南省电子工业的进步、外贸进出口、航空货邮吞吐量、中欧(郑欧)货列的单列货值,这些数据都很扎实。中部人口大省河南一步一个脚印的勤勉和努力,非常值得肯定。

如今,河南自贸区郑州片区面积总计73.17平方公里,范围涵盖经开区块41.22平方公里(含河南郑州出口加工区A区0.89平方公里、河南保税物流中心0.41平方公里),郑东区块31.67平方公里和金水区块0.28平方公里。

而从住宅领域区分,又细分为金水板块、北龙湖板块、CBD板块、高铁板块、经开老城区板块、滨河国际新城板块六大区域。

六大板块及值得关注的楼盘项目

金水板块:

康桥朗城、和昌悦澜、海量时代ONE

北龙湖板块:

鲁能公馆、正弘瓴筑、永威上和院、亚新龙湖壹号

CBD板块:

国控东宸

高铁板块:

瀚海晴宇、未来华庭

经开区:

碧桂园天玺、碧桂园天悦

滨河国际新城:

绿地澜庭、康桥悦城、信保春风十里